• Guillermo Varela Vallespi

Qué determina la tasa de interés de su hipoteca

Recientemente leía un artículo publicado en el sitio web del Banco Central de Canadá que abordaba este tema. Lo encontré muy interesante y oportuno. Les comparto algunos de sus puntos más importantes, así como mis impresiones personales sobre este tema.


El valor de una propiedad familiar

Para la inmensa mayoría de las personas (familias), la vivienda será el activo más importante de sus vidas. El precio de una propiedad familiar aquí en Canadá varía significativamente de una región a otra. También dependerá del tipo de propiedad de que se trate. En cualquier caso, con casi total seguridad estaríamos hablando de un costo de cientos de miles de dólares.


Si el precio de esa propiedad se tuviera que pagar en efectivo, sólo unos pocos tendrían acceso al mercado inmobiliario; la mayoría serían arrendatarios toda su vida. Afortunadamente no es el caso, al menos no en Canadá. Aquí se puede acceder a una propiedad con sólo un porciento del valor del precio de venta, el resto se puede financiar a través de un préstamo que se denomina hipoteca. Este préstamo, como cualquier otro, viene asociado con una tasa de interés, la cual se puede interpretar como el precio a pagar para tener acceso al capital que se nos otorga.


Como regla, una hipoteca se amortiza (se salda) en un espacio de 25 años. Por lo tanto, cualquier variación en la tasa de interés tendrá un impacto significativo en el monto final de interés que se termina pagando. También pudiera tener una influencia importante en las mensualidades que debemos de desembolsar durante todo ese tiempo.

¿Cuáles son entonces los principales factores que determinan esta tasa de interés?

Factores que dependen de usted


El tipo de hipoteca

En principio, usted puede escoger entre varios tipos de hipotecas, cada una con características bien definidas. Las hipotecas cerradas, por ejemplo, donde está obligado a pagar según un cronograma prestablecido, tienden a tener una tasa de interés más ventajosa que sus similares abiertas. Estas últimas, al brindar la posibilidad de poderse saldar en su totalidad en cualquier momento, ofrecen menos potencial de ganancia para el banco, lo cual este último compensa con una mayor tasa de interés. También están las hipotecas de tasa fija y las de tasa variable. Las segundas tienden a ofrecer mejores tasas de interés, pero son más susceptibles a los cambios en la política monetaria de los bancos centrales, lo cual pudiera generar tensión en un presupuesto familiar justo.


El pago inicial

Cuando se adquiere una propiedad con menos del 20 % del precio de venta, el comprador debe de pagar un seguro que cubre al banco en caso de incumplirse con los pagos. A su vez, cuando el comprador deposita más del 20% del precio de la propiedad este seguro desaparece, por lo que el banco aumenta su riesgo. Una vez más, el aumento del riesgo será traspasado parcialmente al comprador en forma de una mayor tasa de interés.


El término de la hipoteca

La mayoría de los préstamos hipotecarios en Canadá se renegocian cada 5 años, pero pueden ser tan cortos como 6 meses o tan largos como 10 años. Cuanto más corto el término de su hipoteca, más a menudo corre el riesgo de que la nueva tasa de interés sea diferente a la anterior. En este sentido, si usted se siente más cómodo con la fijación de su tasa de interés durante el mayor tiempo posible, prepárese para pagar un precio mayor por tener esta tranquilidad.


Su historial de crédito

El riesgo más importante para cualquier prestamista es que el préstamo no le sea devuelto. Exhibir un puntaje de crédito alto puede ayudar a disminuir esta preocupación, ya que es la manera en que usted le muestra al banco que usted ha sido bueno para pagar sus deudas en el pasado. Así, las personas con puntajes de crédito por encima de los 800 puntos aumentan las probabilidades de tener acceso a una tasa de interés más baja que aquellas que tienen una puntuación de crédito más modesta, aún sin llegar a ser mala.


La renegociación

Se hace un gran favor usted mismo si cuando llega el momento de renegociar el préstamo de su hipoteca se toma el tiempo de verificar con distintas instituciones. Como regla, quedarse con el mismo banco implica un aumento de la tasa de interés, incluso si ninguna de las condiciones externas o internas que afectan la tasa de interés ha cambiado.


Factores que no dependen de usted


El costo de prestar de los bancos

Los bancos no prestan dinero que les pertenece. Los bancos prestan el dinero que otros depositan en ellos (personas, otras instituciones e inversores), esto tiene un costo, el cual es también en forma de interés. La diferencia entre el interés que ellos pagan a los depositantes e inversores y el interés que cobran sobre las hipotecas representa su ganancia (menos los gastos administrativos). De donde, el banco, aunque no lo quiera (¡que lo quiere!) tendrá que ponerle un precio al dinero que le presta. Mucho de ese precio dependerá de su costo asociado.


El estado de la economía en Canadá y en el mundo

Como expliqué, el dinero que prestan los bancos proviene de depositantes e inversores, tanto de aquí de Canadá como de otros países. Por lo tanto, el costo de financiamiento depende en gran medida de las tasas de interés en estos lugares. Estas tasas, por diversas razones, se mueven al alza y a la baja.


En general, un fuerte crecimiento económico tiende a producir tasas de interés más altas, mientras que un crecimiento débil conduce a tasas de interés más bajas, como ocurre actualmente. Cuando la economía es fuerte, el sector privado aumenta la demanda de préstamos con el objetivo de expandirse. Esto en consecuencia aumenta el precio del dinero, pues aumenta su demanda. Un proveedor de hipotecas tendrá entonces que pagar una tasa de interés más alta para que los inversores y depositantes les presten a ellos y no a otros, lo cual se transmitirá a la tasa de interés sobre las hipotecas. Cuando la economía es débil, lo contrario se aplica.


La tasa de interés de referencia

El Banco de Canadá también influye de manera indirecta sobre las tasas de interés, principalmente a través de cambios en la tasa de interés de referencia. Esta es la tasa de interés que sugiere el Banco Central mediante la cual los bancos se prestan dinero a corto plazo. Lo anterior es algo que ocurre de manera cotidiana, pues los bancos diariamente están obligados a respetar determinados niveles de reservas de efectivo.


Concretamente, cuando la economía es fuerte los bancos centrales aumentan la tasa de referencia para evitar que la inflación suba por encima del objetivo previsto, 2% aquí en Canadá. Del mismo modo, cuando la economía es débil la reducen para evitar que la inflación caiga por debajo del objetivo trazado. Este actuar de los bancos centrales se conoce como política monetaria.


Por último, los cambios en la tasa de interés de referencia conducen a cambios subsecuentes en las tasas de interés a corto plazo, entre las que se encuentra la tasa preferencial. La tasa preferencial es la que utilizan los bancos como base para fijar el precio de las hipotecas de tasa variable. Un cambio en la política monetaria también puede afectar las tasas de interés a largo plazo, especialmente si las personas esperan que ese cambio sea duradero.


Recuerde: no deje para mañana lo que debió hacer ayer.

 

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